Er zijn de afgelopen jaren talloze plannen geopperd om de huizenmarkt aan te pakken, allen met hun eigen voor en tegens. Veel van deze plannen gaan ervan uit dat consumenten dom zijn. Ik betwijfel dit. Als tegenargument kun je zeggen dat de consument zelf deze situatie heeft veroorzaakt, maar je moet ergens wonen en zelfs een instelling als De Nederlandse Bank uit pas sinds korte tijd kritiek in de media op de hypotheekrenteaftrek (HRA). Er is duidelijk een cultuuromslag aan de gang.

Stijgende huizenprijzen

Niemand zal ontkennen dat de HRA een prijsopdrijvend effect heeft gehad op de huizenprijzen. Er zijn de afgelopen decennia echter ook een aantal andere factoren in het spel geweest.

Door de toegenomen arbeidsparticipatie van vrouwen hebben gezinnen meer te besteden. Een gedeelte van dat geld is in een duurder huis gestopt. Omdat er zoveel gezinnen waren die dat deden werd hetzelfde huis duurder. De welvaart stijgt en daarmee het vrij besteedbaar inkomen leidt tot een soortgelijk effect. Televiseprogramma’s die het eigen huisbezit bevorderen leiden tot meer waardering voor het eigen huis en de bereidheid om een groter deel van het gezinsinkomen aan een huis uit te geven. Een en ander werd vergemakkelijkt door banken die steeds meer hypotheekvormen met lagere maandlasten en een grotere restschuld aan het einde aanboden. Slimme marketingtrucjes leerden de consument dat een huis een investering in de toekomst was en niet in de eerste plaats een plek om fijn te wonen. Op de woningmarkt is al jaren sprake van relatieve schaarste. Tot slot hebben gemeenten de afgelopen jaren de prijzen van grond flink verhoogd.

De markt is uit balans

Er wordt gezegd dat huizen op dit moment 25 tot 30 procent overgewaardeerd zijn. Dit percentage bestaat uit een HRA-effect en overwaardering door consumenten. Het Britse weekblad The Economist publiceert een huizenindex waarbij voor diverse landen wordt gekeken of de huizenmarkt is overgewaardeerd op basis van verhoudingen tussen kopen en huren. Duidelijk is dat consumenten blijven zitten waar ze zitten zolang er geen helderheid komt.

Iedere vorm van subsidie verstoort de markt. Als de HRA wordt afgeschaft en starters krijgen een bonus van EUR 10.000,= dan zullen zij huizen kopen die anders gekocht worden door gezinnen die willen doorstromen naar een tweede woning die net iets duurder is.
Het huidige systeem met aftrek op basis van belastingpercentage is net zo verstorend. Een alleenstaande met een marginaal belastingtarief trekt de rente af tegen 50 procent, terwijl iemand met modaal het tegen 40 procent aftrekt. Dit betekent dat de koper met het hoogste inkomen lagere maandlasten heeft voor hetzelfde huis.
In theorie zou de HRA volledig moeten worden afgeschaft en in ruil daarvoor de belastingen verlaagd worden, zodat ieder kan kiezen waar hij zijn geld aan uitgeeft. De een zal voor meer woongenot kiezen, de ander voor vakantie. Dit is niet zomaar mogelijk, dus zal de overheid op enig moment met aanpassingen moeten komen.

Bevries de aftrek

Een gedachte die ik nog niet heb gehoord is het bevriezen van de HRA, simpel gezegd, ieder jaar wordt de aftrek van de HRA verminderd met een inflatiepercentage. Stel alles wordt twee procent duurder in een jaar, het jaar daarop mag je nog maar 98 procent van de HRA aftrekken. Het jaar daarop drie procent, daarmee kom je op 95 procent aftrek. Het zal even duren voordat de HRA is afgebouwd, maar omdat overheden forse schulden hebben opgebouwd zal naar verwachting de inflatie de komende jaren fors stijgen. Dit is een goedkope manier voor overheden om schulden terug te betalen.
Starters vallen onder dezelfde regels. Als iemand bijvoorbeeld over 20 jaar een huis koopt dan staat de HRA op 60 procent en mogen zij dus nog maar 60 procent aftrekken.

HRA als lening

Een tweede minder orthodoxe maatregel is terugvorderen van genoten HRA bij overlijden. In dit geval beschouw je het HRA als een lening. Als iemand bijvoorbeeld EUR 100.000,= aftrek heeft genoten dan is dat het bedrag wat moet worden terugbetaald bij overlijden. De som kan van toepassing worden verklaard op de hele erfenis of een aantal elementen daarvan.
Erfbelasting is erg onpopulair maar is noodzakelijk om volgende generaties weer kansen te geven. Daarnaast lenen wij geld wat onze kinderen en kleinkinderen moeten terugbetalen. Is dat zo eerlijk?
Beide methodes zijn overigens rekenkundig wel bewerkelijk.

Voorzichtig

Als je de HRA aanpakt dan is het verstandig om ook de huurmarkt aan te pakken. In theorie zou je alle huren marktconform moeten maken en vervolgens kijken voor welke huurders huursubsidie nodig is. Hiermee wordt ook meteen de discussie over scheefhuren beslecht. Je betaalt wat het waard is en naar draagkracht. Het is wel verstandig een overgangsmechanisme te introduceren. Daarnaast moet de vraag beantwoord worden of het systeem van huursubsidie blijft bestaan of dat mensen min of meer gedwongen worden te verhuizen naar een woning die bij hun beurs past.

Bij al dit rekenkundige geweld zou je bijna vergeten dat een huis in de eerste plaats een thuis is. Moet je mensen die al jaren lang met veel plezier ergens wonen, dwingen te verhuizen? Hun kinderen gaan er naar school. In de vakantie passen de buren op het huis en waarschijnlijk wonen de mensen er met veel plezier.